يشهد السوق العقارى المصرى حالة غير مفهومة من مؤشرات الأستثمار العقارى حيث يشهد رواجاً شديداً فى مناطق التوسعات العمرانية والمدن الجديدة وطفرة في عدد المطورين العقاريين وذلك فى كثير من المجالات السكنى و الادارى والتجارى وعلى النقيد يشهد السوق المصرى العقارى بجميع جوانبه من قطاع التنفيذ والقطاع الهندسي حتى العميل (المشتري) لحالة من الركود الشديد داخل الأحوزة العمرانية القديمة وذلك يرجع الى عدة نقاط ، نسعى معاً لشرح هذه النقاط والحلول من وجهة نظر هندسية :-
أولاً إشكالية تراخيص البناء:-
تم اصدار قرار إيقاف أى أعمال تراخيص البناء الجديدة منذ شهر ابريل 2019 وحتى شهر مايو 2021 للابتداء فى مرحلة انتقالية بتطبيق لائحة تراخيص جديدة فى مناطق مختارة على مستوى الجمهورية فى الفترة من 1 مايو 2021 وحتى 1 يوليو 2021.
وحتى الان منذ 1 مايو حتى 1 أكتوبر لم يتم إصدار أية شهادة صلاحية الموقع للبناء جديدة وبذلك لم يتم استخراج أي رخصة بناء جديدة فى مناطق العمران القائمة.
وهنا يتبادر إلى الذهن عدة أسئلة:
س / لماذا تم إيقاف أعمال التراخيص منذ أكثر من عام ونصف ؟
ج/ فى الحقيقة كانت للدولة المصرية رؤية ونظرة خاصة فى شأن هذا القرار فى وسط جائحة كورونا, فى وسط ما تمر به مصر من أزمات اقتصادية فتتلخص الأسباب فى قرار إيقاف أعمال تراخيص البناء منذ ما يقرب من عام ونصف فى الاتى :-
- عدم وجود عدد كافى من القطاع الرقابي بسبب جائحة كورونا لمتابعة الأعمال الهندسية داخل المدن.
- عدم إعطاء المجال لانتشار العشوائيات أو البناء المخالف فى ظل غياب الرقابة لعدم الدخول في أزمة مماثلة تحتاج لحل اكبر من قانون التصالح.
- سعياً لعدم الدخول فى فقاعة عقارية داخل الحيز العمراني القائم نتيجة كم العمران والمباني الغير منتظمة المتوقع بناؤها فى ظل عدم وجود رقابة.
- حفاظا على قدر من السيولة داخل البنوك بعدم تحويل جميع الأموال إلى وحدات عقارية دون وجود قوة شرائية فى ذات الوقت.
أهم ما جاء بلائحة التراخيص الجديدة :-
تراخيص البناء
- اعتماد اى مشاريع بموجب قرار تقسيم وزارى تم اصداره طبقا للقانون 119 وسداد كافة رسومة.
- تضافر الجهود والتعاون بين المكاتب الاستشارية والوحدات المحلية والجامعات فى منظومة إصدار ملف ترخيص البناء لضمان أعلى الضوابط.
- اعتماد أقصى ارتفاع ارضى و4 ادوار علوية كحد اقصى بإستثناء الشوارع والميادين والمحاور الرئيسية التي سيتم اعتمادها من المحافظين و وزارة التخطيط العمرانى.
اسباب تعطيل العمل باللائحة :-
- عدم وجود نقاش مجتمعى بين الجامعات والمكاتب الاستشارية ونقابة المهندسين فى وضع آلية فى بدء الأعمال.
- عدم انخراط الجامعات الحكومية المصرية فى أعمال تراخيص البناء مما يشكل تباطؤ في الحركة.
- لا من عقد ندوات داخل نقابة المهندسين حول القانون بلائحته الجديدة مع المكاتب الاستشارية وآلية تطبيق النقاط الخاصة بها.
الحلول والخطوات التنفيذية لبدء أعمال التراخيص :-
- عقد نقاش مجتمعى بين نقابة المهندسين المصرية ووزارة الإسكان والقطاع الهندسي بالجامعات الحكومية فى وجود المكاتب الاستشارية وبيوت الخبرة لوضع آليات لبدء العمل فى اسرع وقت.
- اسناد العمل لبعض المكاتب الاستشارية وبيوت الخبرة ذات الثقة والكفاءة المهنية والعددية لمعاونة الجامعات الحكومية فى ممارسة مهام عملها و بالإضافة إلى معاونتهم فى المحافظات التى لا يوجد بها فروع للجامعات او الكليات الهندسة الحكومية.
- بدء مرحلة تجريبية فعليه مع سرعة تنفيذ الإجراءات لاستيضاح أي نقاط ضعف او اى ملاحظات تنفيذية فى ظل لائحة التراخيص الجديدة.
- منظومة التراخيص للبناء ليست المعوق الأساسي لتباطؤ حركة العمران او الاستثمار العقارى داخل الحيز العمرانى القديم ولكن يأتى إيضاً ملف قانون تصالح البناء ، في ملف قانون تصالح البناء له ما له وعليه ما عليه ومر بكثير من النقاط التى فى مضمونها وجوهرها صالح للمواطن والدولة ولكن مع وجود بعض العوائق والسلبيات فى تطبيقه.
ومن أهم هذه النقاط الآتية :-
تراخيص البناء اليوم
- لا وجود لصورة او رؤية كافيه لهدف القانون لأنه يصب فى صالح المواطن منذ البداية.
- عدم ايضاح الرؤيه لبعض من المهندسين او الجهات الادارية وتطبيقه بشكل غير مناسب.
- ضعف قدرة لجان البت الفنى على تنفيذ مهام عملها لهذا الكم من الملفات فى وقت ضيق مما أضاع الاستفادة الخاصة للدولة.
- تسهيلا للإجراءات ، تخاذل بعض المهنيين كمهندسين أو كجهات عن مدى جودة الملفات الهندسية المقدمة لهذا الشأن
وتنقسم حلول شأن التصالح إلى قسمين
- القسم الأول.
وهو آلية مراجعة الملفات والطلبات المقدمة للتصالح للمواطنين فى اقصى سرعة لتحقيق الافادة المرجوة فى هذا الشأن وذلك من خلال معاونة اللجان الفنية المكلفة بمكاتب استشارية مختارة بعناية من خلال نقابة المهندسين او النقابات الفرعية لإتمام أكبر قدر ممكن في أقصر وقت متاح لتعظيم الفائدة.
- القسم الثانى.
من حل نظام التصالح هو كيفية استثماره وإضافة ما يلزم فى اللائحة التنفيذية له بتعظيم فائدته والاستفادة منها لصالح المواطن فى المقام الأول والدولة.
وذلك من خلال نقاش مجتمعى بين نقابة المهندسين والمكاتب الاستشارية بالاضافة الى وزارة الإسكان لوضع تصور جديد للتعامل مع جميع المعوقات والسلبيات, التي واجهت ما يقرب من عامين فى قانون التصالح فى صورته الأولى.
و ياتى كل هذا مع افتتاح الجمهورية الجديدة بافتتاح الحى الحكومي بالعاصمة الإدارية وبداية عصر وحقبة جديدة فى جمهورية مصر الجديدة بكل ما تحمله من معانى جديدة الفكر جديدة البنية التحتية جديدة الادارة جديدة الهيكلة وجديدة لابنائها وشبابها ولجميع المخلصين لها.
مقالات ذات صلة:
- اخيرا بعد توقف عام..تراخيص البناء من جديد.
- شروط وأجراءات تراخيص البناء الجديدة.
- مكاتب استشارات هندسية ودورها فى تراخيص البناء.
- التخطيط العمراني للمدن بالمنطقة العربية
